Airbnb maakt beloftes niet waar

Gisteren was in Amsterdam de presentatie van het onderzoek dat de Hotelschool The Hague samen met Colliers International had uitgevoerd naar de omvang van Airbnb in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Een onderzoek dat heel wat stof deed opwaaien. Niet in de minste plaats omdat zowel de gemeente Amsterdam als Airbnb de getoonde forse groeicijfers (+125% in Amsterdam) ontkenden. Ook werd de hotelbranche openlijk beschuldigd Airbnb in een kwaad daglicht te willen stellen om zo meer hotelbouwplannen te kunnen realiseren. En zonder dat de onderzoekers de intentie hadden Airbnb eens goed te bashen deden ze toch heel wat pikante uitspraken en wisten de claim van Airbnb ‘Living like a local’ succesvol onderuit te schoffelen. Niet dat de onderzoekers tegen Airbnb zijn, ze zien het juist als een noodzakelijke en waardevolle toevoeging op het hotelaanbod.

Waarom is Airbnb zo succesvol?

De presentatie van de onderzoeksresultaten werd ingeleid door Dirk Bakker van Colliers International die een plausibele verklaring had waarom Airbnb de laatste jaren zo enorm is gegroeid. Volgens Bakker hebben we te maken met een digitale consument die Airbnb extreem goed weet te servicen en profiteert Airbnb van de sterke groei van het internationaal toerisme. Statistische onderbouwing had Bakker ook. Zo maakt 61% van de reizigers inmiddels gebruikt van een mobiel device om te boeken en te betalen en gebruikt 40% op reis meer dan drie verschillende devices.

Daarnaast geven mensen exponentieel meer uit aan experiences en reizen dan voor materiele zaken. De sterke groei van het internationaal toerisme (tot 2027 voorspelt UNWTO een verdubbeling) speelt Airbnb alleen maar in de kaart omdat die zich concentreert in steden en aan de kust waar het bedrijf een sterke positie heeft. Ondanks de sterke groei in Azië blijft Europa nog decennia lang de belangrijkste destinatie voor toeristen. Volgens Bakker speelt Airbnb een belangrijke rol in het opvangen van al die nieuwe toeristen. Dat kan ook niet anders want de vraag naar hotelkamers groeit elk jaar met 5% terwijl er maar 2% wordt bijgebouwd. In dat gat tussen 5% en 2% zit de business van Airbnb.

Access is in de algemeen aanvaarde visie van Bakker veel belangrijker geworden dan ownership en daar weten de nieuwe markleiders goed op in te spelen. Het is een bekend verhaal maar blijft bijzonder dat Airbnb de grootste accommodatieverschaffer ter wereld is zonder één hotelkamer te bezitten, Uber het grootste taxibedrijf ter wereld is maar geen enkele taxi in eigendom heeft, Facebook het grootste mediabedrijf is maar zelf geen content creëert en Alibaba de grootste online winkel ter wereld is zonder voorraad.

Hotels moeten anders denken over service

Bakker betoogde dat disruptors als Airbnb totaal anders denken dan traditionele bedrijven. Waar traditionele bedrijven denken vanuit het aanbod, staan bij de disruptors de behoeften dan de consument op de eerste plaats. Hoteliers die willen overleven moeten hun hele service op de kop zetten. Het gaat niet meer om een goed bed, fijne douche en lekker ontbijt maar veel meer om zaken als experience, brands, local, metasearch, customer engagement, lifestyle, multiplatform, technologie, gemak, connected, mobiel en alomtegenwoordigheid.In zin laatste sheet vatte hij het mooi samen:

Oude bedrijven	Disruptors
- Denken lokaal	- Denken global
- Hiërarchie	- Platte organisatie
- Management is +50 jr	- Management is <30 jaar
- Oude technologie	- Nieuwe technologie
- Beschermen IP	- Delen IP
- Loyalty programma	- Verbinden zich met de klant

Na deze inleidende bespiegelingen was het woord aan Jeroen Oskam van Hotelschool The Hague die namens de onderzoekers de achtergronden en resultaten van het onderzoek toelichtte.

Hoe is het onderzoek opgezet?

Omdat Airbnb geen controleerbare onderzoeksgegevens verstrekt, hebben de onderzoekers gebruikt gemaakt van gescrapte data. De site Inside Airbnb verzamelt die data en stelt deze aan onderzoekers ter beschikking. Met behulp van twee databases, de zogenaamde propertyfile waarin alle aangeboden accommodaties staan en de dailyfile (A=Available, B=Blocked, R=Reserved) wordt op dagniveau de beschikbaarheid bekeken. Op basis van die gegevens hebben de onderzoekers berekend dat in 2015 het gebruik van Airbnb in Amsterdam met 474% groeide en in 2016 met 125%. In Amsterdam groeide het marktaandeel van Airbnb van 5,4% naar 10,7%. Dit jaar zijn voor het eerst Den Haag en Rotterdam geanalyseerd en ook daar zien we aanzienlijke markaandelen, respectievelijk 7,2% en 6,5%.

Airbnb zorg niet voor spreiding toeristen

In Amsterdam noteerden de onderzoekers 32.127 actieve listings waarvan er 25.721 in 2016 daadwerkelijk verhuur hebben gehad. Dat leverde in totaal 1,66 miljoen overnachtingen op met een opbrengst van 244 miljoen euro. In Den Haag en Rotterdam zijn de resultaten meer bescheiden maar qua aandeel nog altijd van belang.

	Amsterdam	Den Haag	Rotterdam
Listings	32.127	2.694	2.467
Waarvan met verkoop	25.721	2.092	1.865
Opbrengsten	€ 244 mln	€ 10,5 mln	€ 8,9 mln
Gemiddelde prijs	140	74	76
Overnachtingen	1.662.000	126.000	116.000
Marktaandeel	10,7%	7,2%	6,5%

De onderzoekers hebben de listings ook op de kaart van de steden geprojecteerd en dan blijkt dat er een sterke concentratie is in de centra van de steden en in Den Haag ook aan de kust. De claim dat Airbnb zorgt voor spreiding van toeristen is dan ook niet waar. Airbnb groeit nog sterk, in Amsterdam komen er elke dag 10 aanbieders bij terwijl het aantal afvallers zeer beperkt is. Ook het aantal boekingen stijgt nog sterk maar de groei loopt wel terug.

	Q1-2016	Q1-2017	Mutatie
Amsterdam	274.246	367.789	+34,1%
Rotterdam	19.718	27.795	+41%
Den Haag	19.311	25.201	+30,5%

Airbnb frustreert controle eigenaren

Qua prijs die voor een Airbnb wordt gevraagd zien de onderzoekers een sterke correlatie met de prijzen van hotelkamers. Met een gemiddelde dagprijs van € 140,- voor een accommodatie hoef je Airbnb vooral niet te boeken voor een koopje. Een hotelkamer in Amsterdam doet € 124,- per nacht.

Ook ontloopt Airbnb in de optiek van de onderzoekers bewust controles van de overheid op het maximaal aantal te verhuren dagen door de exacte gps-coördinaten van de listings niet te verstrekken. Dat heeft de gemeente Amsterdam gisteren nog doen besluiten om eigenaren te gaan verplichten de accommodatie te registeren.

Eigenaren meestal afwezig

Interessante discussie rond Airbnb gaat over het aantal multilisters. Dat zijn mensen die meerdere accommodaties te huur aanbieden, een indicatie van professionele verhuur. In Amsterdam heeft het merendeel van de aanbieders (64%) één accommodatie in de verhuur, 15% heeft twee accommodaties, 12% drie tot tien accommodaties en 10% meer dan tien accommodaties in de verhuur. De lijkt nog positief, tweederde verhuurt maar één accommodatie, maar het heeft bijzonder weinig te maken met sharing en living like a local als je weet dat het in 86% een compleet huis of appartement betreft. De eigenaar is tijdens je verblijf in geen velden of wegen te bekennen en draait in het positiefste geval de deur voor je open bij aankomst. Een ander teken van professionaliteit van de multi listers is het feit dat multi-listers over het algemeen succesvoller zijn in de verhuur dan single listers.

Airbnb heeft niets met de deeleconomie te maken

En daar raken we de kern van het betoog van Oskam die stelt dat Airbnb weinig meer te maken heeft met de deeleconomie waar het gaat om het gebruiken van onbenutte capaciteit. De eigenaar verhuurt in overgrote meerderheid zijn woning en verblijft gewoon elders. Het effect is dat schaarse goederen worden gereserveerd voor niet-gebruikers en ons privéleven wordt vercommercialiseerd. Airbnb is daarnaast vooral een sociaal probleem geworden omdat de woningmarkt wordt ontregeld en voorzieningen in buurten verdwijnen.

Sterke hotelmarkt heeft weinig last van Airbnb

Maar wie denkt dat Oskom hier vooral de hotelmarkt aan het beschermen is komt bedrogen uit. Volgens Oskam heb je in een sterke hotelmarkt weinig te vrezen van Airbnb en zijn ze een mooie aanvulling op het aanbod.

Overheden in spagaat

Maar overheden zitten in een spagaat omdat door bewoners actie wordt gevraagd maar vooralsnog uit onderzoek blijkt dat regels de illegale verhuur niet terugdringt. Bestaande aanbieders blijven actief, de onderzoekers zien wel een rem op nieuwe toetreders in steden waar fors wordt ingezet op het terugdringen van illegale verhuur. En regels werken alleen als er ook voldoende controle is. Daarom is Amsterdam altijd erg terughoudend geweest met strenge, maar oncontroleerbare regels.

Aan de andere kant is het wachten op de eerste verbrande toeristen die vanwege dichtgeschroefde ramen en onbekendheid met de accommodatie bij een calamiteit niet op tijd hebben kunnen ontvluchten. Wat dat aangaat pakken onze zuiderburen het veel krachtiger aan met een vernieuwd logiesdecreet waar alle toeristisch verhuurde accommodaties zich moeten registreren en op brandveiligheid moeten worden gekeurd.

Airbnb maakt belofte niet waar

In essentie is het probleem van Airbnb dat haar belofte ‘Living like a Local’ steeds meer een holle frase wordt en zeker niet meer strookt met de motivatie van de bezoekers die vooral geld willen besparen en in een huiselijke omgeving willen verblijven.

Saillant detail is dat in haar marketing Airbnb zich vooral afzet tegen massatoerisme maar zij door haar succes ook massa is geworden.