Op bezoek bij Résidence Château Cazalères- Zuid Frankrijk
Tweede vakantiewoningen zitten weer in de lift
Ook ben ik in een grijs verleden als 14 jarige patatbakker werkzaam geweest op een Franse camping in Fréjus. Met mijn familie heb ik zowat alle regio’s gezien en ik kan met recht spreken dat ik een expert ben als het gaat om vakantiebelevenissen in Frankrijk.
Bungalowpark Chateau Cazalers is een Nederlandse enclave aan de voet van de Franse Pyreneeën en een parel in de dop die klaar is voor een second life.
Top 3 favoriete vakantie bestemming
Frankrijk is na Duitsland de meest favoriete vakantiebestemming van Nederlanders met vorig jaar 2,8 miljoen vakanties van onze landgenoten. Een stedentrip naar Parijs of een bezoekje aan Disneyland Parijs heeft zowat elke bucketlijst gehaald. Zon, zee, bergen en natuur in combinatie met authenticiteit en couleur locale maakt Frankrijk een waardige vakantiebestemming. Een bevestiging daarvan is de aanwezigheid van een aantal mooie bungalowresorts van CenterParcs met hun AquaMundo en moederbedrijf Pierre et Vacances met hun locaties in wintersportgebieden.
Droomlocatie voor tweede woning van veel Nederlanders
Voor velen is een eigen vakantiewoning in dit
aardse vakantie paradijs de ultieme droom. Niet zo verwonderlijk dat we
verspreid over Frankrijk heel veel Nederlanders vinden die al hun droomhuis
hebben gerealiseerd. Voor veel projectontwikkelaars is de aantrekkingskracht
van het land op onze landgenoten de aanleiding om hier holiday resorts, residences
of bungalowparken te ontwikkelen. De Hollandse handelsgeest kende geen grenzen
en men bouwde er lustig op los. De meest voor de hand liggende keuze voor een
dergelijke ontwikkeling is uiteraard aan zee of een groot meer. Maar ook zagen
ze mogelijkheden voor mooie resorts op idyllische plekjes ergens in the middle
of nowhere. Duizenden Nederlanders mogen zich inmiddels eigenaar noemen van een
droomhuis in den vreemde.
Nog steeds bijzondere mooie vakantie bungalows op Chateau Cazaleres
Rendementen onder druk
Veel eigenaren zijn een jaarlijks rendement in het vooruitzicht gesteld en bij verkoop uiteraard een de bonus door de waardestijging van het recreatief vastgoed. De praktijk leert dat het meestal anders uit pakt en velen verlies moeten nemen. De parklasten stijgen voortdurend en ook de Franse fiscus heeft de laatste jaren een aardige wissel getrokken op het beoogd rendement. Voor eigenaren waren extra inkomsten uit de verhuur een mooie opsteker om hiermee de kosten te dekken. Grote vraag is of dat wel overal lukt.
Wie meer wilt weten over een droomhuis in den vreemde kan meer informatie ophalen tijdens de jaarlijkse SecondHome beurzen in de Utrechtse Jaarbeurs. Ook ik heb daar regelmatig als expert en trendwatcher een presentatie gegeven over de toekomst van deze vakantiewoningen voor eigenaren.
Ik ben onlangs op uitnodiging van het bestuur van de VVE Résidence Château Cazalères gevraagd mee te denken over een nieuwe route naar de toekomst voor het park.
Résidence Château Cazalères: hoofdpijn dossier of parel in de dop?
Het bungalowpark is zo’n 25 jaar geleden onder regie van de in Nederland bekende architect Colthof ontwikkeld. De huidige eigendomsstructuur met een verenigingsbestuur op afstand maakt het in deze stormachtige tijd moeilijk het schip op koers te houden. Ik bezocht voor enkele dagen deze Nederlandse enclave en sprak met meer dan twintig eigenaren om vooral te horen of hun droom op Résidence Château Cazalères is uitgekomen. Het bestuur heeft mij een duidelijke boodschap meegegeven om een route uit te stippelen met als onderliggende vraag: Wat er moet gebeuren met Résidence Château Cazalères om toekomstbestendig zijn?
Zodra ik geland ben met KLM in Toulouse moet in nog ongeveer een uur rijden in mijn huurauto. Via een lange oprijlaan bereik ik mijn reisdoel, het bungalowpark dat prachtig is gelegen aan de voet van de Pyreneeën. De hele reis heeft slechts vijf uurtjes gekost en wanneer ik met Ryanair had gevlogen ook nog een enkele tientjes goedkoper. De regio Ariège was beslist nooit op mijn netvlies gekomen als het bestuur mij niet had uitgenodigd. Wie overigens de huidige website had bezocht, was waarschijnlijk al direct afgehaakt.
De swung is er duidelijk uit
Bij aankomst ben ik verrast door de uitstraling en
de bijzondere ligging van 138 witte bungalows op een heuvel. Ik heb meteen architect
Colthof op mijn netvlies! Ook de ontvangst op de receptie was hartelijk. Vanaf
het balkon in het chateau geeft de aanblik van drie zwembaden in een
natuurlijke omgeving je de indruk dat je in een soort sprookjeskasteel terecht
bent gekomen. Na een paar uurtjes had ik wel trek in een lunch op een gezellig
sfeervol Frans terras maar helaas was de boel gesloten.
Het interieur is niet meer van deze tijd en verdient een upgrade
Bij aankomst in de bungalow valt mij op dat het interieur de smaak van de eigenaar reflecteert. Natuurlijk geen enkel probleem maar als de bungalows niet schoon en gedateerd zijn, is het vakantiegevoel gelijk verdwenen. Toch zijn de bungalows na 25 jaar nog in een redelijke conditie en biedt het beeldkwaliteitsplan mij veel vertrouwen. Wie echter op de details let, ziet dat alles een beetje mat is en de swung er duidelijk niet meer in zit. Later blijkt dat men in de afgelopen vijf jaren een hoog verloop heeft gehad in het management en er problemen zijn voor een goede invulling van de horeca. Zijn ontbijt, lunch en het diner niet uitgegroeid tot het geluksmomentje van de dag?
Kunnen vrijwilligers wel een bedrijf runnen?
Als gevolg van deze ontwikkelingen kwamen er veel
operationele werkzaamheden op de schouders van het bestuur te liggen. In mijn
gesprekken hebben heel veel eigenaren ooit wel eens een rol vervuld in het
bestuur, in een van de vele commissies of als vrijwilliger. Er zijn nog wel wat
activiteiten op het park zoals jeu de boules en wekelijkse wandel tochten maar
toch is het wel minder geworden, zo blijkt uit de gespreken met de individuele
huiseigenaren. De Franse keuken is ingeruild voor de Hollandse frikandel wat
waarschijnlijk de keuze is geweest van een van de vrijwilligers in de
horecacommissie! Wat opvalt, is dat het steeds moeilijker wordt om als
vrijwilligersorganisatie een bedrijf te runnen. Alleen al door de veranderende
wetgeving, veiligheidseisen en niet in de laatste plaats de verwende consument is
dat bijna een schier onmogelijke taak. Zeker als daar weinig tegenover staat. Professionalisering
in management, beheer en marketing is noodzakelijk en slechts een begin om
stappen vooruit te maken. Het sturen op afstand met ontbreken van dagelijkse
gekwalificeerd management heeft ertoe bijgedragen dat afgelopen jaren de
bezetting een dalende trend liet zien terwijl juist overal in Europa de bezetting
van bungalowparken groeit.
Is dit gezellig?
Doordat de bezetting daalt, de kosten stijgen en de guest services worden uitgehold, gaan uiteindelijk alle signalen op rood. De vraag is op welke trends en ontwikkelingen het park moet inspelen om nieuwe impulsen te bieden waardoor het neerwaartse sentiment kan worden omgedraaid.
Het gaat om meer bezoekers, langer verblijf en herhalingsbezoek
Het aanbod aan verblijfsaccommodaties is de afgelopen jaren enorm toegenomen: AirBnB, glamping, groepsaccommodaties, pretparken en de familiehotels zijn geduchte concurrenten geworden. Veel van deze nieuwkomers waren 25 jaar terug nog niet in de markt. Het betekent dat ook een traditioneel bungalowpark met de tijd mee moet en het aanbod moet worden verbreed. Iedereen is tegenwoordig mobile connected en de first impression on-line wordt gemaakt in een split second. Wie niet on-line 24x7 bereikbaar is, loopt veel klanten mis. Bovendien opereren we op een mondiale markt en dus zijn er meer markten dan de Nederlandse die moeten worden aangesproken. Pas maar op de Chinezen komen eraan.
Wanneer een camping- bungalowpark niet inspeelt op de behoefte van zijn doelgroep gaat deze op zoek naar vertier elders en loopt men omzet mis. Als de gezelligheid ontbreekt, is het verblijf van korte duur en laat staan dat men nog terug komt. Ik zie dat er een tsunami van resorts, campings en bungalowparken aankomt die niet zijn meegegroeid met hun tijd. De vitaliteit is verdwenen en de bezetting loopt verder terug. Een gevolg is dat de leegstand toeneemt en de jaarplaatsen en vakantiebungalows onverkoopbaar raken. Momenteel speelt een dergelijke situatie op meerdere plaatsen in binnen- en buitenland. Het is een logisch gevolg van onvoldoende innovatie waarmee moet worden ingespeeld op nieuwe veranderingen en trends. In Nederland heeft men in meerdere provincies al de noodklok geluid en wordt getracht het tij te keren met het project Vitale Vakantieparken waar marktpartijen en overheid dit probleem proberen op te lossen.
Aan de hand van onze ervaringen in de afgelopen jaren met het vitaliseren
en deconditioneren van bungalow- en vakantieparken zien we een enorm potentieel
en mogelijkheden voor Résidence Château Cazalères. Niet onbelangrijk
is dat men zich meer moet richten op de regio, een aanpak die we de afgelopen
jaren met name adviseren aan bedrijven in de verblijfrecreatie. Uiteindelijk is
het de consument die bepaald en dat betekent werk aan de winkel om de slogan
van Résidence
Château Cazalères,……..
Inspirerende voorbeelden
CenterParcs - Le Bois aux Daims en Villages Nature: https://www.centerparcs.nl
Siblu heeft
19 luxe familiecampings in Frankrijk op de meest prachtige locaties: http://www.siblu.nl/
Camping Eurosol is een camping in Vielle-Saint-Girons, Landes, gelegen
in het bos:
https://www.camping-eurosol.com
Puy du Fou is
een geschiedkundig themapark in de plaats Les Epesses. Vergeet de 20e eeuw en
reis mee door de tijd die begint bij aankomst in Puy du
Fou: http://www.puydufou.com/nl
